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在曾经的资本市场中，物业企业的上市热潮汹涌澎湃，然而，当下这一局势正发生着显著转变，“私有化”的趋势逐渐扩大。
2025年2月14日，融信服务集团股份有限公司与融心一品有限公司发布联合公告，宣布法院会议及股东特别大会已批准私有化建议，预计在3月18日下午四时起，融信服务股份将撤销在联交所的上市地位。
而在2024年9月底，华发物业已完成私有化，率先打响了物企主动退市的第1枪。
上市潮落，私有化兴起
2020年至2021年，正值房地产行业调控政策收紧之际，物企凭借其轻资产、现金流稳定等特点，一度成为资本市场的宠儿。大量物企蜂拥上市，香港联交所更是成为全球物企上市的首选地。
然而，短短两年时间，市场风向骤变。受地产下行和资本市场波动的双重影响，多数物企业绩下滑、增长乏力，进而遭遇股价下跌的压力，物业股流动性明显变差。克而瑞物管统计显示，近9成上市物企日均换手率低于1%。2024年，66家上市物企中59家企业日均换手率低于1%，占比高达89.4%。
从股价走势来看，2024年2月份，上市物企的平均股价触及3.4港元/股的新低，虽在各项地产行业支持政策出台后有所上涨，但涨势未能持续，至年底又回落至4.6港元/股，较2023年年初下跌超3成。
企业经营业绩增长乏力也是行业面临的突出问题。2024年上半年，上市物企的营收增速回落至4.7%，创下近年新低；同期，上市物企净利润均值约1.4亿元，同比下降超3成；其中，超六成的上市物企净利润同比下滑，更有7家上市物企陷入亏损状态。受关联地产公司业绩影响，众多物业公司项目拓展困难，新增合约面积不断收缩，2024年百强物企平均新增合约面积同比下滑12.8%。
物业股在资本市场上整体面临估值压力，从上市物企市盈率来看，目前仍处于低位。2024年，在政策环境推动下，物业股估值虽出现两次显著反弹，但随着政策影响力减弱，估值再度滑落。截至2024年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率为11.9倍。受此影响，物企市值也处于低位。截至2024年末，62家样本企业的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年的4223亿元相比，大幅下降近45%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斩。
私有化浪潮背后的动因：多重因素叠加共振
华发物业与融信服务在谈及退市原因时，均指向股票流动性低、无法融资以及降低成本等关键因素。
华发物业表示，近年来股份交易流通量长期处于较低水平，致使股东难以在不影响股价的情况下大量出售股票。自 2017 年起，因股份交易流通量低、股价呈下降趋势，公司未开展任何股权筹资活动，难以充分利用上市平台作为长期增长的资金来源。同时，维持上市地位需要承担行政成本和管理资源，退市后可减少这些负担，为母公司华发股份的长期商业发展提供更多灵活性。
融信服务同样面临类似困境，其每日成交量仅占已发行股份的 0.04%-0.05%，交易量过低不仅使股东难以变现，还影响股价稳定。股票交易流动性低、股价下降以及上市平台失去融资能力，是融信服务选择私有化的主要原因，公司认为这更有利于长远发展。
潮水退去方知谁在裸泳行业发展回归理性
物企私有化浪潮是行业发展阶段性调整的必然结果，是市场对前期过热的一种理性纠偏。潮水退去，方知谁在裸泳。这场私有化浪潮，将加速行业洗牌和优胜劣汰，促使行业回归理性发展轨道，更加注重服务品质和长期价值。
尽管物企私有化现象频现，但这并不一定会成为行业趋势。中指研究院研究副总监彭雨认为，在当前资本市场低迷的情况下，业绩表现不佳、融资困难以及市值较小的物业公司，可能会选择主动退市；而行业内的龙头企业和具有品牌影响力的物企，鉴于上市能带来诸多优势，大多会选择继续维持上市地位 。
未来，物业行业的整合速度可能会加快。头部和中部的物业公司有望通过并购小型企业，实现扩大市场份额、优化资源配置以及增强整体竞争力的目标。物企退市案例也促使行业反思上市初衷，推动行业从依赖资本扩张转向提升服务质量和经营效率。长期来看，退市压力将倒逼物企创新和多元化，积极探索非住宅业态和创新模式，以增强盈利能力和抗风险能力。
（注：本文结合AI工具生成，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。）
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